Noções gerais sobre o direito de propriedade
O direito de propriedade ordinariamente é um direito subjetivo que se impõe pelo poder de uma pessoa sobre uma coisa. É preciso salientar que o direito de propriedade é assim por um motivo simples: a relação jurídica dela é de uma pessoa em relação à todas as demais pessoas, ou seja, em relação ao ordenamento jurídico. A coisa é objeto da relação. A relação jurídica é travada entre a pessoa e a coletividade. Sendo assim, podemos afirmar sem medo de sermos felizes que o direito de propriedade possui oponibilidade erga omnes[1]. Isso significa dizer que a relação jurídica é travada entre o proprietário e a coletividade. Assim, o titular pode se opor a terceiros.
É da essência humana se apropriar de coisas, não é verdade? Aquelas coisas que gostamos, que queremos, geralmente queremos nos apropriar. Isso é o direito de propriedade. O poder de uma pessoa sobre uma coisa (obj da relação) oponível a terceiros.
No código civil o direito de propriedade vem estruturado no artigo 1228, então antes de lermos a respeito dele vamos ler o que o dispositivo nos informa:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
Esse artigo estabelece que o direito de propriedade é composto por 4 poderes que compõe a estrutura da propriedade: USO, GOZO (FRUIÇÃO), DISPOR (ALIENAR A TITULO GRATUITO OU ONEROSO) E REIVINDICAÇÃO.
O direito de propriedade, como vimos, não é composto por apenas um poder, diferente da forma como os demais poderes jurídicos são (o direito geralmente concede apenas um poder ao seu titular). Aqui temos um feixe de poderes dentro de um mesmo direito. Por conta disso, podemos classificar o direito da propriedade como complexo em relação à sua estrutura e exercício, uma vez que são vários poderes que podem ser exercidos pelo seu titular ou titulares (como no caso do condomínio).
A seguir veja uma tabela a título ilustrativo dos poderes do direito de propriedade:
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USO (USAR)
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GOZO(FRUIR)
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LIVRE DISPOSIÇÃO (ALIENAR GRATUITA OU ONEROSAMENTE)
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REINVIDICAÇÃO (SEQUELA, COBRAR SUA PROPRIEDADE DE QUEM A TOMOU INJUSTAMENTE)
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A soma desses poderes compõe o direito de propriedade. Porém o código civil ainda exige mais um requisito: O título, o registro do bem no cartório de imóveis no caso dos bens imóveis e a tradição no caso dos bens móveis. Portanto o direito de propriedade é a soma desses 4 poderes mais o título, isso é fundamental. Este título corresponde ao registro no cartório para que seja garantida a oponibilidade Erga omnes. Não tendo título, não há oponibilidade! Você não será proprietário enquanto não houver o título. Nesse caso, você não perde todos os direitos sobre o bem, entretanto não há o que se falar em direito de propriedade aqui no momento em que não há detenção de título (registro de imóveis ou tradição). Sem o título, o titular tem o poder sobre a coisa, mas não pode opor contra terceiros.
Quem tem poder, mas não tem título = Não tem propriedade. A propriedade é a soma dos 4 poderes juntamente com o título que pode ser o registro ou tradição. Quem tem os 4 poderes mas não tem o título, possui o que a doutrina chama de domínio que é um degrau a menos que a propriedade. O domínio é exercido sobre a coisa, a propriedade é exercida perante a coletividade. Assim, só quem possui oponibilidade contra todos é a propriedade, o domínio é apenas o poder sobre o coisa SEM a oponibilidade.
Exemplo de domínio: Usucapiente que preencheu todos os requisitos mas que não entrou com a ação de usucapião. Aqui o usucapiente já tem domínio, mas ainda não tem propriedade.
Cabe lembrar aqui que, quem possui domínio possui os 4 poderes da propriedade. Entretanto pode ser que o possuidor tenha apenas um poder sobre a coisa, que geralmente é o gozo ou uso, nesse caso, não tendo título, ele não será nem proprietário e nem possuidor de domínio sobre a coisa, mas sim é um mero possuidor. Ele tem apenas posse.
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4 poderes
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+título (registro ou tradição)
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= Proprietário
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4 poderes
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– título (sem registro ou sem tradição)
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= Domínio
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1 poder
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– título (sem registro nem tradição)
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= Possuidor
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Não é por acaso que existe essa divisão. Para cada detentor desses direitos existe uma forma de proteção. O processo civil também varia aqui. Com relação ao direito de propriedade: Ele é protegido através de ação reivindicatória. É o mecanismo de proteção da propriedade. Quem pretende defender sua propriedade faz através da ação reivindicatória que é imprescritível. Ela tem como requisito da inicial a prova do TÍTULO, obviamente uma vez quem não tem título não é proprietário.
Mas quem quer proteger sua posse, usa das ações chamadas de ações possessórias (interdito proibitório, reintegração de posse etc.). São ações destinadas a proteção da posse, ou seja, do uso ou gozo. A posse é um simples exercício de um poder de propriedade sobre a coisa.
A ação possessória precisa de imediatidade a perda de uso e gozo, portanto tem liminar. Já no caso da ação reivindicatória não precisa de imediatidade, ela precisa de tempo para se certifique, que se garanta o direito de propriedade.
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Proteção da posse
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Proteção da propriedade
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Ação possessória (possui liminar)
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Ação reivindicatória (não possui liminar)
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Mas e no caso da proteção do domínio? Ação publiciana. Esta ação tem procedimento comum ordinário. Aqui não tem liminar, mas pode ter tutela antecipada genérica. O juiz que julga procedente o pedido contido na ação publiciana poderia ser levada a registro no cartório de imóveis? NÃO. A sentença que julga procedente o pedido da ação publiciana apenas declara o domínio e não o título! Assim, o vencedor da ação tem que entrar com ação de usucapião para que agora tente conseguir ganhar a procedência do título e ai sim poder registrar a propriedade e ser oficialmente declarado proprietário(a).
Curiosidade: Antigamente não se distinguia o domínio em relação à propriedade. Estudantes que se formaram sob a égide do código de 1916 foram doutrinados a pensar que domínio e propriedade eram sinônimos, logo, a ação antigamente usada para proteger o domínio era a ação reivindicatória.
Direito de propriedade Horizontal: É o desmembramento dos poderes da propriedade. O Direito de propriedade horizontalmente admite fracionamento e é possível constituir direito real sob coisa alheia que nada mais é do que o fracionamento dos direito de propriedade: usufruto, servidão… O direito real sobre coisa alheia surgem do fracionamento dos poderes de propriedade.
Direito de propriedade vertical: 1229 do cc
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
CONTINUA NO PRÓXIMO EPISÓDIO.
[1]É um termo jurídico em latim que significa que uma norma ou decisão terá efeito vinculante, ou seja, valerá para todos. Por exemplo, a coisa julgada erga omnes vale contra todos, e não só para as partes em litígio.
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Hey,
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Parabéns pelo artigo Dr. Henrique …muito esclarecedor.
Olá, Lua!
Obrigado pela visita ao DED e pelo comentário gentil, um abraço! =)
Dr. Henrique,
Estou certa em considerar que a supressão de porteiros noturnos no meu Condomínio feriria o direito de propriedade dos condôminos, por deixar o Condomínio exposto à adversidades? Segundo a Convenção, assuntos relativos ao Direito de Propriedade requerem unanimidade dos votos do Condomínio…