Não é possível usucapir imóvel em Área de Preservação Permanente (APP): ocupação irregular não gera posse apta à prescrição aquisitiva

Imagine a seguinte situação hipotética:

Fernando é um homem simples que, no ano 2000, começou a ocupar uma área rural no interior de Mato Grosso. O terreno de aproximadamente 3,78 hectares estava abandonado, coberto por mato, sem qualquer utilização aparente. Fernando construiu uma casa modesta, fez cercas, plantou algumas culturas e criou animais. A vida seguiu tranquila por mais de vinte anos, sem que ninguém aparecesse para contestar sua presença no local.

Acontece que aquela área pertencia, na verdade, ao senhor Herbert Engler, proprietário de uma extensa gleba rural chamada “Gleba São Nicolau”. Quando Herbert faleceu em outubro de 2016, seus herdeiros descobriram que parte das terras estava ocupada irregularmente por Fernando. Inconformados com a situação, ajuizaram em julho de 2021 uma ação reivindicatória, pleiteando a restituição da posse do imóvel.

Fernando, ao receber a citação, não se intimidou. Apresentou contestação alegando que exercia posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de vinte anos sobre aquele terreno, com ânimo de dono. Segundo sua defesa, estavam preenchidos todos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Afinal, a Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal autoriza expressamente que o usucapião seja alegado em defesa.

O juiz de primeira instância acolheu os argumentos de Fernando. Considerou comprovada a posse qualificada pelo lapso temporal necessário e julgou improcedente a ação reivindicatória, reconhecendo a prescrição aquisitiva em favor do ocupante.

Os herdeiros de Herbert, contudo, não se conformaram. Recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso, trazendo um argumento que mudaria completamente os rumos do processo: o imóvel ocupado por Fernando estava situado em Área de Preservação Permanente, às margens do Rio São Lourenço, a apenas quarenta metros do leito do curso d’água.

O Tribunal de Justiça reformou a sentença. Considerou que a localização do imóvel em APP tornava a posse injusta, vedando o reconhecimento da usucapião. A ação reivindicatória foi julgada procedente.

Fernando então interpôs recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça, insistindo que o artigo 8º do Código Florestal não veda de modo absoluto a usucapião em APP e que ele havia preenchido todos os requisitos legais para a prescrição aquisitiva antes mesmo da vigência da atual legislação florestal.

O STJ manteve a decisão do Tribunal estadual? É possível reconhecer usucapião sobre imóvel situado em Área de Preservação Permanente?

NÃO.

A ocupação irregular de imóvel localizado em Área de Preservação Permanente constitui conduta antijurídica que não gera posse qualificada apta a ensejar o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Embora a caracterização como APP não transforme o imóvel em bem público, a limitação administrativa que sobre ele recai impede que invasões e ocupações irregulares produzam efeitos jurídicos válidos para fins de usucapião.

Vejamos com atenção os fundamentos dessa conclusão.

A possibilidade de arguir usucapião em defesa

O ordenamento jurídico brasileiro permite que a parte demandada em ação reivindicatória apresente defesa baseada na aquisição originária da propriedade pela via da usucapião. A Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal cristaliza esse entendimento ao afirmar que “o usucapião pode ser arguido em defesa”.

Essa possibilidade decorre da natureza declaratória da sentença que reconhece a prescrição aquisitiva. O usucapião já existe desde o momento em que se consumam seus requisitos – o lapso temporal e a posse qualificada. A decisão judicial apenas declara um direito que já se consolidou no plano fático.

O Código Civil, em seu artigo 1.238, estabelece duas modalidades de usucapião extraordinário. A regra geral exige quinze anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título ou boa-fé. O parágrafo único reduz esse prazo para dez anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou nele realiza obras ou serviços de caráter produtivo.

Assim, demonstrado o preenchimento desses requisitos, a parte demandada pode obter o reconhecimento judicial da prescrição aquisitiva, afastando a pretensão reivindicatória do proprietário registral.

Área de Preservação Permanente: conceito e natureza jurídica

O Código Florestal, instituído pela Lei federal 12.651 de 2012, define Área de Preservação Permanente como aquela área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.

A identificação de determinado espaço como APP não impede o domínio privado sobre o imóvel. O que ocorre é a imposição de uma limitação administrativa ao exercício das prerrogativas inerentes à propriedade. O proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título fica obrigado a manter a vegetação existente ou a recompô-la em caso de supressão irregular.

Trata-se de obrigação de natureza propter rem, que acompanha o bem e se transfere automaticamente ao novo titular em caso de mudança na titularidade dominial. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em diversos precedentes, que a APP possui natureza de limitação administrativa, constituindo espaço territorialmente protegido nos termos do artigo 225, parágrafo primeiro, inciso III, da Constituição Federal.

Como ensina Hely Lopes Meirelles, limitação administrativa consiste em toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública que condiciona o exercício de direitos ou atividades particulares às exigências do bem-estar social. Essas limitações derivam do poder de polícia inerente à Administração Pública e se exteriorizam em imposições que podem ser positivas (impondo um fazer), negativas (vedando determinada conduta) ou permissivas (exigindo que se tolere algo).

As restrições impostas pelo Código Florestal

O artigo 7º do Código Florestal estabelece que a vegetação situada em Área de Preservação Permanente deve ser mantida pelo proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título. Havendo supressão irregular, surge a obrigação de promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos na própria lei.

Mais importante ainda, o artigo 8º da mesma legislação determina que a intervenção ou supressão de vegetação nativa em APP somente pode ocorrer nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, todas expressamente previstas em lei. Trata-se, portanto, de rol taxativo que veda qualquer ocupação ou exploração econômica fora dessas excepcionalidades.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a exploração econômica direta, o desmatamento ou a ocupação humana em APP são possibilidades absolutamente excepcionais, submetidas a numerus clausus e dependentes de rigoroso procedimento de licenciamento administrativo.

A vedação à ocupação irregular de APP como decorrência da função socioambiental da propriedade

A propriedade e a posse exercidas sobre Área de Preservação Permanente não podem ser dissociadas da função socioambiental que deve orientar o exercício desses direitos. Para além do interesse individual do proprietário ou possuidor, recai sobre tais áreas o interesse direto e imediato da coletividade na preservação do meio ambiente ecologicamente equilibrado, direito fundamental assegurado pelo artigo 225 da Constituição Federal.

A interpretação teleológica dos artigos 7º e 8º do Código Florestal conduz à conclusão de que invasões e ocupações irregulares de imóveis situados em APP são condutas antijurídicas. Tais ocupações favorecem a supressão da vegetação protegida e dificultam o exercício do poder de polícia ambiental pelo Poder Público. Admitir que produzam efeitos jurídicos válidos equivaleria a estimular a invasão dessas áreas, com consequências deletérias tanto para a garantia da propriedade quanto para o cumprimento de sua função socioambiental.

Como observam Ingo Wolfgang Sarlet e Tiago Fensterseifer, existe conflito evidente entre a proteção ambiental e o exercício irrestrito do direito de propriedade. O reconhecimento de uma função ecológica da propriedade revela uma ordem jurídico-econômica vinculada ao dever de desenvolvimento sustentável, na qual o direito de propriedade necessariamente sofre limitações para a consecução do objetivo constitucional de tutela do ambiente.

A regulação dos institutos da reserva legal e da área de preservação permanente reflete o comando constitucional de proteção ambiental, projetando não apenas deveres de proteção impostos ao Estado, mas também deveres fundamentais que devem ser suportados pelos particulares proprietários ou possuidores.

A ausência de posse qualificada para fins de usucapião

A presença dos requisitos para usucapião de imóvel situado em Área de Preservação Permanente deve ser analisada com especial rigor. Embora a caracterização como APP não converta o imóvel em bem público – e, portanto, não atraia automaticamente a vedação constitucional e legal à usucapião de bens públicos -, a limitação administrativa que sobre ele recai impõe severas restrições às atividades que podem ser desenvolvidas no local.

A posse que se pretende ver reconhecida como apta à prescrição aquisitiva deve ser justa, ou seja, exercida sem violência, clandestinidade ou precariedade. Ora, a ocupação irregular de área sobre a qual recaem as restrições dos artigos 7º e 8º do Código Florestal configura conduta antijurídica que contamina a posse de vício insanável.

Não se trata de negar que o ocupante tenha, de fato, exercido posse sobre o imóvel. O que se afirma é que essa posse, por contrariar frontalmente a legislação ambiental e as limitações administrativas que sobre a área incidem, não reúne a qualificação jurídica necessária para gerar o efeito aquisitivo da propriedade.

O caso concreto analisado pelo STJ

Na hipótese examinada pelo Superior Tribunal de Justiça, restou incontroverso que Fernando ocupava há mais de vinte anos um imóvel localizado em Área de Preservação Permanente, às margens do Rio São Lourenço. O auto de constatação elaborado por oficial de justiça atestou que a construção realizada encontrava-se a aproximadamente quarenta metros do leito do rio. Testemunhas relataram que, no período de cheias, o curso d’água chegava a atingir a porta da residência.

O órgão ambiental competente confirmou que se tratava de ocupação em área ambientalmente protegida. As imagens de satélite apresentadas nos autos não deixavam dúvida quanto à localização do imóvel em APP.

Ainda que o lapso temporal de mais de vinte anos pudesse, em tese, satisfazer o requisito da usucapião extraordinária em qualquer de suas modalidades, a Corte Superior reconheceu a existência de óbice intransponível à pretensão. A ocupação irregular de área sobre a qual recai limitação administrativa voltada à preservação ambiental não gera posse qualificada apta ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Em suma:

Não é possível o reconhecimento de usucapião sobre imóvel situado em Área de Preservação Permanente (APP). A ocupação irregular dessas áreas constitui conduta antijurídica que não gera posse qualificada para fins de prescrição aquisitiva, ainda que demonstrado o exercício da posse pelo prazo legal. A limitação administrativa que recai sobre as APP, embora não transforme o imóvel em bem público, impede que invasões e ocupações irregulares produzam efeitos jurídicos válidos, sob pena de se estimular a violação da legislação ambiental e da função socioambiental da propriedade.

STJ. 3ª Turma. REsp 2.211.711-MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 9/12/2025.